Anos atrás, ao tomar conhecimento do plano de renovação urbana da antiga região portuária do Rio, fiquei surpreso com a pouca importância dada à construção de edificações residenciais. Suponho que a preferência pelos prédios empresariais tenha sido considerada o meio mais rápido para obter os recursos para viabilizar financeiramente o empreendimento.
Com foco nesse objetivo, os tecnocratas da prefeitura idealizaram uma estratégia financeira que consistia na emissão e venda de “Certificados de Potencial Adicional de Construção” (CEPAC) – uma espécie de título que outorga ao comprador o direito de construir acima dos índices básicos fixados para a ocupação dos terrenos naquela localidade. Visando aumentar a arrecadação, incentivou-se a construção de grandes prédios empresariais, alguns com 50 pavimentos de altura.
Imaginava-se que, desta forma, se conseguiria atrair grandes investidores e capitalizar a Parceria Público-Privada sem maiores dificuldades. Mas, para surpresa geral, no leilão público desses títulos não apareceu nenhum interessado. A alternativa encontrada foi convencer a Caixa Econômica Federal a adquirir todos os títulos de uma única vez, permitindo, dessa forma, executar as obras de infraestrutura urbana e as benfeitorias do Porto Maravilha nos prazos estipulados.
Ultrapassada esta etapa de implantação do projeto, a atenção agora se volta para a comercialização das gigantescas torres de escritórios previstas para o local. Observa-se, no entanto, que a crise econômica está restringindo significativamente a procura por este tipo de imóvel. Se a dificuldade para comercializar prédios de escritórios vem adiando a efetiva ocupação da área, por outro lado, ela está evitando o esvaziamento de edificações semelhantes no centro da cidade. Salta aos olhos que não há demanda capaz de absorver tantos imóveis comerciais em áreas tão próximas.
Diante deste dilema, surgiram os palpiteiros de ocasião apregoando a construção de prédios residenciais em qualquer terreno disponível na região portuária. Esqueceram que planejar uma cidade não é a uma brincadeira de montar quebra-cabeça através de tentativas de erro e acerto. É um absurdo propor a construção aleatória de habitações no “Porto Maravilha” sem considerar o risco de comprometer a grande potencialidade deste território com cinco milhões de metros quadrados – uma superfície maior do que Copacabana onde vivem 140 mil pessoas.
Esses dados demonstram que há espaço suficiente para triplicar a população de 30 mil habitantes através da construção gradativa e planejada de 20 mil ou mais unidades habitacionais diferenciadas ao longo das próximas décadas. Para tanto, será indispensável formatar um modelo específico de planejamento urbano integrado, fundamentado em diagnósticos e propostas de curto, médio e longo prazo, para atender adequadamente às especificidades locais e os interesses do restante da cidade.
Esta alternativa exige, contudo, a revisão do plano de ocupação do solo de modo a permitir uma maior oferta de prédios residenciais em sintonia com as demais edificações de usos diversos. O objetivo é assegurar a ocupação permanente da área e a convivência intensificada nos espaços públicos renovados. É possível que esse processo exija a renegociação de algumas condições contratuais estabelecidas com os gestores do Porto Maravilha e com a Caixa Econômica Federal, atual detentora da maioria dos Certificados de Potencial Adicional de Construção. Como esta iniciativa interessa a todos, não vejo dificuldades na negociação.
Resta saber se o próximo Prefeito e a Câmara Municipal estarão interessados em dar continuidade à renovação urbana dessa área da cidade a partir de parâmetros urbanísticos mais coerentes e adequados ao momento atual. Caso contrário, correremos o risco de voltar a assistir a estagnação que predominou nesta região durante muito tempo.
Publicado em 24/10/2015
